リゾートマンション 購入。 【アットホーム】越後湯沢駅の中古マンション購入情報(新潟県)

リゾートマンションとは?【格安中古物件の購入には注意も必要】

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コンドミニアムとリゾートマンション 突然ですが、コンドミニアムという用語を聞いたことがありますか? コンドミニアムとは、アメリカでいうところの分譲マンション・分譲ホテルのことをいいます。 つまり、キッチンや洗濯機など生活用具が備え付けられた宿泊施設のことで、また、ホテルなどの客室タイプでそのような設備のあるもののことを指します。 コンドミニアムは、1980年代頃からハワイなどのリゾート地にマンションを持つ日本人が増えたことから使用されるようになった用語でもあります。 そして同じ分譲マンションでも、これと似て非なるものに「リゾートマンション」が挙げられます。 リゾートマンションとは、避暑地 軽井沢など や温泉街などのリゾート地に、別荘用途として建てられた分譲型マンションのことをいいます。 このリゾートマンションは、上述したように別荘として利用されるので、眺望や静けさなどといった、ゆったりと過ごすのに良い環境が重視されています。 そのためか、短期滞在を目的とした住居の集合体である別荘地には、商業施設や医療施設は見当たらず、生活環境が整っているとはいえません。 この点が他の分譲型マンションとは異なる部分であるといえるでしょう。 リゾートマンションの投資には注意したいそのワケ 広大な敷地が広がる別荘地には温泉やプール、テニスコートなど、自由快適な空間を満喫できる魅力が満載です もちろん場所によりますが。 その反面、それら施設の維持費や管理費がかかるといった難点も見受けられます。 リゾートマンションが流行したのは1970年代後半頃で、1980年代後半から1990年代初頭のバブル期にはスキーブームと重なったこともあり、爆発的な人気を博しました。 ですがバブル崩壊後、建設ラッシュで儲かっていたデベロッパーたちも建設事業から手を引き、リゾートマンションの需要は地に落ちるように下降していきました。 そのため現在売りに出ているリゾート物件は、比較的安価であるといえます。 しかしだからといって、リゾートマンションには容易に手を出してはいけません。 なぜなら、以下のようなマイナス要因が考えられるからです。 維持費の設定が高額である 先述したように、リゾートマンションには豪華な共用部分 温泉やテニスコートなど が付随しています。 そのため通常のマンションに比べると、管理費や修繕積立金などの維持費が高く設定されている場合がほとんどです。 自身が物件を買い取って所有しているのであれば、毎月管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。 物件のオーナー デベロッパー も、買い手が見つからなければ同様の負担を強いられます。• 管理状態の維持が難しい 冒頭において、リゾートマンションは分譲型マンションであることを説明しました。 つまり通常のマンションと同様、住民全体で組織する管理組合を設立して、物件の維持を行います。 しかし通常のマンションと違ってリゾートマンションは別荘用途として利用するため、全ての住民が別荘地に常駐しているわけではないのが特徴でした。 そのため管理組合を設立したとしても、住民の意見がこれに反映されにくく、管理はずさんとなることが容易に想像されます。 結果、建物の劣化は進み、修繕費などの維持費だけが積み重なっていくといった悪循環が続きます。

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リゾートマンション購入のオーナーが「そのエリアを選んだ理由」とは?

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リゾートマンションの変遷 結論から言うと、リゾートマンションの価格下落率はかなり激しいです。 特にバブル期に購入したリゾートマンション(リゾートマンションに限った話ではありませんが)は、現在の相場価格の10倍以上の金額で購入した人も少なくありません。 リゾートマンションの問題点 先ほど言ったようにリゾートマンションは贅沢品のため、不況に陥れば需要がなくなります。 需要がなくなるだけではなく、資金繰りが悪化した人がリゾートマンションを手放すケースも当然あります。 特に、バブル崩壊という、日本が先進国の仲間入りをしてからの最大の不景気と言われていた時には、リゾートマンションを手放す人が爆発的に増えました。 そうなると、需要が落ちるだけでなく、供給も多くなるので、更に需給バランスは崩れ価格は低迷します。 この需給バランスが極端に崩れたため、分譲時の価格の何十分の一のように、価格が急激に下落して手放す人もいました。 不景気になると「いくらでも良いので早く手放したい」という方が増えます。 そうなると「成約事例」として極端に安い金額の物件が出てきます。 そのエリアの相場価格は、成約事例を基に形成されるので、そのような超安価な物件が出てくると更に相場価格は崩れるのです。 このような負の連鎖によって、リゾートマンションの価格は、通常マンションと比べても急激な勢いで下がっていきました。 安い物件がお得とは限らない 一方、逆にそこまでリゾートマンション価格が下がったという事は、超激安の掘り出し物もあるのでは?と思った方もいると思います。 確かに、超激安の掘り出し物物件は当時もあったと思いますが、極端に安い物件には問題点がある場合が多いです。 管理が急上昇している場合がある 問題点の一つに「管理費」が挙げられます。 先ほど「リゾートマンションのデメリット」でも触れたように、リゾートマンションの管理は通常のマンションと比べるとズサンな事が多いです。 そのため、経年劣化による建物の老朽化によって、はじめは安かった管理費も極端に上がっていることがあるのです。 通常のマンションは修繕費用が上がる事はあっても、管理費が上がる事は中々ありません。 しかし、リゾートマンションは共用部が多いので、管理費が上がるリスクも大いにあるのです。 極端な話、管理費だけで「毎月6万円」というリゾートマンションもあったほどです。 その管理費に加えてローンの支払いもあります。 そのため、管理費が上がった事で全体的な支払いが厳しくなってきたら、管理費が未払いの状態のまま売却せざるを得ない時もあります。 管理費が未払いのまま滞納されると、その未払い分の管理費は「次の購入者」が債務として引き継ぐのです。 そのため、超激安物件だったとしても、管理費・修繕費などのランニングコストは未納ではないかは必ず確認しましょう。 問題あり物件の事例 比較的東京から近い越後湯沢の物件でも「2LDK、10万円」という、およそ不動産の価格とは思えない物件がありました。 まさにこれは前項で説明した管理費に問題ある物件でした。 この物件は実に200万円以上の管理費を滞納しており、さらに物件の管理費・修繕費も月8万円を超える物件になっていたのです。 しかも、それでも修繕積立金は不足しており、今後も修繕費の上昇はあり得るという状態でした。 これではせっかく10万円で購入できても、結局ランニングコストだけ月7~8万円いってしまえば、2,000~3,000万円のローンを組んだ時と変わらない支払いになってしまいます。 昨今のリゾートマンション バブル期を経て、今も尚リゾートマンションは建築され販売されています。 バブル崩壊直後ほどではありませんが、リゾートマンションの需要は依然高いとは言えない状態です。 少なくとも、投資用不動産としてリゾートマンションを専門に購入している人は皆無と言っても過言ではないでしょう。 熱海のリゾートマンションが人気 とは言え、現在の分譲マンション価格は過去10年の中でもトップクラスの金額になってきています。 2016年になり、マンション契約率などを見ると多少下がってきてはいますが、少なくともここ10年で考えると「不動産市況は良い」時期であると言えるでしょう。 その中で今、熱海のリゾートマンションが団塊の世代を中心に再燃しているようです。 定年と同時に、東京からも近い熱海に移り住んだ人も多く、バブル以降放置されていた土地も物件建築が始まったエリアがあるほどです。 ただ、団塊の世代はまさにバブル世代でもあるので、バブル崩壊後の不況を、身をもって体感している世代です。 当然、マンション価格の下落なども目の当たりにしてきています。 だからこそ、以下のように熱海が注目されている理由があるのです 熱海のリゾートマンションは値崩れしにくい 熱海のリゾートマンションは管理が全国的にも1~2万円高いとのことです。 ただ、都心までの距離が近いという点と、「温泉」という「流行り廃りがあまりない娯楽」が有名なため、値崩れがしにくいエリアといわれています。 団塊の世代は、バブル崩壊後のリゾートマンション価格を知っているからこそ、値崩れしにくいエリアを選んだとも言えそうです。 税金も比較的安い 購入者は団塊世代の夫婦が中心です。 そのため、一定の蓄えがあるとは言え、固定費は少しでも抑えたいと思っています。 熱海は都心からの距離の割に固定資産税などの税金が安価であると知られており、固定費が抑えられるという点も選ばれている理由です。 リゾートマンションを買うということ リゾートマンションに関してはネガティブな話も多かったですが、熱海のように注目を集めている点もあるのです。 最後に、リゾートマンション購入時に意外と知られていないことについてお話します。 ローンについて 意外と知られていませんが、リゾートマンションなどのセカンドハウスや別荘を購入するために利用できるローンもたくさんあります。 通常の住宅ローンよりも金利が高くなるケースが多いですが、フラット35だけは違います。 住宅支援機構の提供するフラット35のセカンドローンであれば、通常の住宅ローンタイプのフラット35と同じ条件で借り入れができるのです。 通常の金融機関であれば、金利は倍以上に設定されてもおかしくはありません。 その中で金利が変わらないフラット35セカンドハウスは非常に良心的なローンであると言えるでしょう。 資産価値の測り方 先ほどから何度か言っている通り、リゾートマンションという特性上、通常のマンションよりは値崩れがしやすいです。 そんな中で価格が下がりにくい「資産価値の高い不動産」を測る方法として、ローンの担保価値を測るという考え方があります。 金融機関から借り入れを起こす時は、融資条件として不動産に抵当権を設定(担保設定)します。 つまり、金融機関は、その不動産に融資するだけの価値があるか、担保価値はどのくらいかという点をジャッジするというワケです。 そのため、仮に物件価格の全てを融資額としてローン審査を行い、審査OKであった場合には、金融期間は「担保として価値がある」と判断したことになります。 当然、金融機関が「担保価値がある」と判断したからと言って、絶対に価格が下がらないというワケでありません。 ただ、資産価値を測る上で一つの目安にはなります。 実は宿泊費を節約できている リゾートマンションをセカンドハウス代わりに買っている方は、家族の「宿泊料」が浮いているという点も注目してみましょう。 勿論、物件購入金額は1,000万円単位なので、宿泊費に換算したら何十年も住まなくてはいけません。 しかし、毎回旅行に行く場所を決めたり、宿泊所を決めたりする手間と時間を短縮できているという点も忘れてはいけません。 また、仮に温泉が付いていたりすると、その施設利用費用も浮いているという事になります。 更に、自分が所有しているマンションなので、チェックインもチェックアウトも自由です。 また、どんなに繁忙期であっても予約が出来ないなんてことは当然ありません。 その点もリゾートマンションを持っている大きな利点と言えます。 まとめ いかがでしたでしょうか。 リゾートマンションのイメージが少し変わった方もいるのではないでしょうか。 今回は、バブル期の話も絡んでしまったので、どうしてもネガティブな話が多かったです。 しかし、リゾートマンションだから価格が下がりやすいという点が決して全てのリゾートマンションにいえるワケではありません。 バブル期は全て異常な価格で推移していたという背景があります。 今の不動産価格が上がっているとはいえ、株価や金利をみて異常な水準までは達していません。 リゾートマンションに興味を持っている方は、その点も加味した上で検討してみください。

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リゾートマンションを購入すると後悔する~高額な維持管理費の負担~

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リゾートマンションの変遷 結論から言うと、リゾートマンションの価格下落率はかなり激しいです。 特にバブル期に購入したリゾートマンション(リゾートマンションに限った話ではありませんが)は、現在の相場価格の10倍以上の金額で購入した人も少なくありません。 リゾートマンションの問題点 先ほど言ったようにリゾートマンションは贅沢品のため、不況に陥れば需要がなくなります。 需要がなくなるだけではなく、資金繰りが悪化した人がリゾートマンションを手放すケースも当然あります。 特に、バブル崩壊という、日本が先進国の仲間入りをしてからの最大の不景気と言われていた時には、リゾートマンションを手放す人が爆発的に増えました。 そうなると、需要が落ちるだけでなく、供給も多くなるので、更に需給バランスは崩れ価格は低迷します。 この需給バランスが極端に崩れたため、分譲時の価格の何十分の一のように、価格が急激に下落して手放す人もいました。 不景気になると「いくらでも良いので早く手放したい」という方が増えます。 そうなると「成約事例」として極端に安い金額の物件が出てきます。 そのエリアの相場価格は、成約事例を基に形成されるので、そのような超安価な物件が出てくると更に相場価格は崩れるのです。 このような負の連鎖によって、リゾートマンションの価格は、通常マンションと比べても急激な勢いで下がっていきました。 安い物件がお得とは限らない 一方、逆にそこまでリゾートマンション価格が下がったという事は、超激安の掘り出し物もあるのでは?と思った方もいると思います。 確かに、超激安の掘り出し物物件は当時もあったと思いますが、極端に安い物件には問題点がある場合が多いです。 管理が急上昇している場合がある 問題点の一つに「管理費」が挙げられます。 先ほど「リゾートマンションのデメリット」でも触れたように、リゾートマンションの管理は通常のマンションと比べるとズサンな事が多いです。 そのため、経年劣化による建物の老朽化によって、はじめは安かった管理費も極端に上がっていることがあるのです。 通常のマンションは修繕費用が上がる事はあっても、管理費が上がる事は中々ありません。 しかし、リゾートマンションは共用部が多いので、管理費が上がるリスクも大いにあるのです。 極端な話、管理費だけで「毎月6万円」というリゾートマンションもあったほどです。 その管理費に加えてローンの支払いもあります。 そのため、管理費が上がった事で全体的な支払いが厳しくなってきたら、管理費が未払いの状態のまま売却せざるを得ない時もあります。 管理費が未払いのまま滞納されると、その未払い分の管理費は「次の購入者」が債務として引き継ぐのです。 そのため、超激安物件だったとしても、管理費・修繕費などのランニングコストは未納ではないかは必ず確認しましょう。 問題あり物件の事例 比較的東京から近い越後湯沢の物件でも「2LDK、10万円」という、およそ不動産の価格とは思えない物件がありました。 まさにこれは前項で説明した管理費に問題ある物件でした。 この物件は実に200万円以上の管理費を滞納しており、さらに物件の管理費・修繕費も月8万円を超える物件になっていたのです。 しかも、それでも修繕積立金は不足しており、今後も修繕費の上昇はあり得るという状態でした。 これではせっかく10万円で購入できても、結局ランニングコストだけ月7~8万円いってしまえば、2,000~3,000万円のローンを組んだ時と変わらない支払いになってしまいます。 昨今のリゾートマンション バブル期を経て、今も尚リゾートマンションは建築され販売されています。 バブル崩壊直後ほどではありませんが、リゾートマンションの需要は依然高いとは言えない状態です。 少なくとも、投資用不動産としてリゾートマンションを専門に購入している人は皆無と言っても過言ではないでしょう。 熱海のリゾートマンションが人気 とは言え、現在の分譲マンション価格は過去10年の中でもトップクラスの金額になってきています。 2016年になり、マンション契約率などを見ると多少下がってきてはいますが、少なくともここ10年で考えると「不動産市況は良い」時期であると言えるでしょう。 その中で今、熱海のリゾートマンションが団塊の世代を中心に再燃しているようです。 定年と同時に、東京からも近い熱海に移り住んだ人も多く、バブル以降放置されていた土地も物件建築が始まったエリアがあるほどです。 ただ、団塊の世代はまさにバブル世代でもあるので、バブル崩壊後の不況を、身をもって体感している世代です。 当然、マンション価格の下落なども目の当たりにしてきています。 だからこそ、以下のように熱海が注目されている理由があるのです 熱海のリゾートマンションは値崩れしにくい 熱海のリゾートマンションは管理が全国的にも1~2万円高いとのことです。 ただ、都心までの距離が近いという点と、「温泉」という「流行り廃りがあまりない娯楽」が有名なため、値崩れがしにくいエリアといわれています。 団塊の世代は、バブル崩壊後のリゾートマンション価格を知っているからこそ、値崩れしにくいエリアを選んだとも言えそうです。 税金も比較的安い 購入者は団塊世代の夫婦が中心です。 そのため、一定の蓄えがあるとは言え、固定費は少しでも抑えたいと思っています。 熱海は都心からの距離の割に固定資産税などの税金が安価であると知られており、固定費が抑えられるという点も選ばれている理由です。 リゾートマンションを買うということ リゾートマンションに関してはネガティブな話も多かったですが、熱海のように注目を集めている点もあるのです。 最後に、リゾートマンション購入時に意外と知られていないことについてお話します。 ローンについて 意外と知られていませんが、リゾートマンションなどのセカンドハウスや別荘を購入するために利用できるローンもたくさんあります。 通常の住宅ローンよりも金利が高くなるケースが多いですが、フラット35だけは違います。 住宅支援機構の提供するフラット35のセカンドローンであれば、通常の住宅ローンタイプのフラット35と同じ条件で借り入れができるのです。 通常の金融機関であれば、金利は倍以上に設定されてもおかしくはありません。 その中で金利が変わらないフラット35セカンドハウスは非常に良心的なローンであると言えるでしょう。 資産価値の測り方 先ほどから何度か言っている通り、リゾートマンションという特性上、通常のマンションよりは値崩れがしやすいです。 そんな中で価格が下がりにくい「資産価値の高い不動産」を測る方法として、ローンの担保価値を測るという考え方があります。 金融機関から借り入れを起こす時は、融資条件として不動産に抵当権を設定(担保設定)します。 つまり、金融機関は、その不動産に融資するだけの価値があるか、担保価値はどのくらいかという点をジャッジするというワケです。 そのため、仮に物件価格の全てを融資額としてローン審査を行い、審査OKであった場合には、金融期間は「担保として価値がある」と判断したことになります。 当然、金融機関が「担保価値がある」と判断したからと言って、絶対に価格が下がらないというワケでありません。 ただ、資産価値を測る上で一つの目安にはなります。 実は宿泊費を節約できている リゾートマンションをセカンドハウス代わりに買っている方は、家族の「宿泊料」が浮いているという点も注目してみましょう。 勿論、物件購入金額は1,000万円単位なので、宿泊費に換算したら何十年も住まなくてはいけません。 しかし、毎回旅行に行く場所を決めたり、宿泊所を決めたりする手間と時間を短縮できているという点も忘れてはいけません。 また、仮に温泉が付いていたりすると、その施設利用費用も浮いているという事になります。 更に、自分が所有しているマンションなので、チェックインもチェックアウトも自由です。 また、どんなに繁忙期であっても予約が出来ないなんてことは当然ありません。 その点もリゾートマンションを持っている大きな利点と言えます。 まとめ いかがでしたでしょうか。 リゾートマンションのイメージが少し変わった方もいるのではないでしょうか。 今回は、バブル期の話も絡んでしまったので、どうしてもネガティブな話が多かったです。 しかし、リゾートマンションだから価格が下がりやすいという点が決して全てのリゾートマンションにいえるワケではありません。 バブル期は全て異常な価格で推移していたという背景があります。 今の不動産価格が上がっているとはいえ、株価や金利をみて異常な水準までは達していません。 リゾートマンションに興味を持っている方は、その点も加味した上で検討してみください。

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